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悸动的北三县:市场冷热不均 未限购公寓市场火

时间:2019-12-07 17:43 来源:未知 编辑:admin

核心提示

据克而瑞环京决策系统显示,2019年以来北三县市场呈现出冷热不均的现状。从成交价上来看,北三县中燕郊起伏不大,大厂有所提升,香河大幅下跌;从成交量上,燕郊平稳、大厂下跌...

据克而瑞环京决策系统显示,2019年以来北三县市场呈现出冷热不均的现状。从成交价上来看,北三县中燕郊起伏不大,大厂有所提升,香河大幅下跌;从成交量上,燕郊平稳、大厂下跌、香河上涨明显。

 北三县历来都是环京楼市的典型代表,其楼市动向一直也是环京区域的晴雨表。2019年环京调控政策依然趋紧,环京楼市继续在底部运行。而北三县因为与北京的“地缘”关系仍维持着一定热度,不过就1—10月成交量来看,北三县楼市可谓“冷热不均”,表现不尽相同。从整体成交来看,在“最严限购令”下的北三县,由于外来置业需求旺盛,公寓类产品持续走热。 

悸动的北三县冷热不均

燕郊:市场表现平稳 年末新入市项目增加

2019年燕郊市场表现平稳,同比量价都变化不大。据克而瑞环京投资决策系统显示,2019年1-10月燕郊共实现商品住宅成交4190套,同比减少2%;成交均价为17355元/㎡,同比下跌5%。 目前,燕郊楼市分为三大板块,分别为燕顺路板块、老城区板块、102国道板块,区域在售物业类型多为公寓项目,如首尔甜城、潮白生态城、紫竹湾广场、嘉都等。住宅在售的仅有水榭花城、港中旅海泉湾等几个项目。

悸动的北三县冷热不均

2019年底,燕郊楼市有再次活跃的迹象。区域再次迎来多个新项目,三湘印象·森林海尚、御东郡璟、盛恒时代等项目集中入市,为区域带来了近千套的供应。 

众所周知,燕郊是环京最具代表性的楼市区域之一,也一度是环京楼市最火爆的区域。而且,无论从人口基数还是地理位置以及政策利好承接,燕郊的优势都位于环京前列。据克而瑞环京投资决策系统显示,燕郊目前区域总人口为75万,距天安门仅36公里,是河北省加快推进京津冀协同发展建设的最前沿,直接接受着北京科技、人才、资源的有效辐射。

悸动的北三县冷热不均

此外,近期以来燕郊规划利好频出。区域不仅公布了燕郊北城燕郊科学城规划,包括燕郊在内的北三县也将与通州单独规划,京津冀协同发展示范区建设已被提上日程。因此,虽然经历了政策调控,燕郊依然是环京最受关注的区域。其住宅项目也是环京楼市的价格标杆,区域近期入市的住宅项目御东郡璟销售均价就在24000-25000元/㎡左右。  

大厂:量跌价涨 区域最高成交均价19000元/㎡

2019年至今,大厂楼市呈现了量跌价涨的局面。据克而瑞数据统计,2019年1-10月大厂共实现商品住宅成交4387套,同比减少16%;成交均价为16365元/㎡,同比上涨7%。 据克而瑞监测,2018年年初大厂楼市有所起色,在3月、11月出现两次成交峰值。从2019年初,大厂楼市开始企稳,前三季度区域总体呈平稳态势,仅10月受项目首开、加推影响,成交量大幅上涨。

悸动的北三县冷热不均

值得注意的是,大厂也是环京限购最严格的区域之一,从2016年至今,大厂至少经历了4次调控升级。

悸动的北三县冷热不均

在严格的调控政策下,大厂经历了由火爆到冰封的市场过程。目前,大厂楼市分为县城板块、夏垫板块以及潮白新城板块三大板块,在售项目有孔雀城中央公园、路劲国际城、世茂萨拉曼卡、御华郡、力宝国际、佳兆业·悦峰、潮白河孔雀城等住宅项目,这些项目的成交均价在14000-19000元/㎡的区间。

香河:成交量同比大增86%  去化周期长达86个月

2019年1-10月,香河楼市呈现量增价跌的局面。据克而瑞数据统计,2019年1-10月,香河商品住宅共实现成交6735套,同比增长86%;成交均价为10745元/㎡,同比下跌14.6%。 自区域执行限购以来,区域住宅市场遇冷现象明显,每月成交几乎都在千套以下。2019年,香河区域仅3月份成交破千套,成交量为1619套。

悸动的北三县冷热不均

目前,香河楼市分为北部板块、中心城区、城西区三大板块,聚集着大运河孔雀城温莎郡、富力新城、荣盛花语城、绿地京21区、珠光逸景、大运河智慧街区、京东狮子城等十几个在售项目,成交均价在10000元/㎡左右,其中珠光逸景成交均价最高,为14000元/㎡

在北三县中,香河的区域面积最大,下辖9镇、3个街道办事处,3个省级工业园区,1个省级农业高新技术园区,综合经济实力位居廊坊市前三甲。同时,区域限购也非常严格,依然执行着“非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明,且限购1套”的限购政策。

悸动的北三县冷热不均

值得注意的是,区域总体规模依然处于高位,据克而瑞数据统计,截至目前香河区域土地库存为352.57万㎡,按近6个月月均去化量计算,区域预计去化周期为86个月。

限购政策持续 商住公寓市场火热

随着政策调控周期拉长,北三县不受限购条件限制的公寓产品开始大行其道。从2017年开始,燕郊、大厂、香河三地都开始推出商住公寓产品。据克而瑞环京投资决策系统显示,2018年至今,仅燕郊一地的商住公寓产品就实现成交8300余套,实现成交金额近百亿。今年3月,燕郊公寓市场还曾经创造了月度成交19.3万㎡的最高记录。

悸动的北三县冷热不均

大厂和香河的公寓市场也出现火热局面。据监测,2019年7月,大厂时隔9年再次推出公寓产品——早安北京,项目开盘即获得了70%的去化率,8月早安北京公寓再次加推,依然取得了不错的成绩;今年以来,香河公寓类产品供应、成交也有大幅提升,10月份区域公寓产品成交量更是占比近29%,部分项目甚至采取了收紧房源、提升价格的方式应对市场变化。

悸动的北三县冷热不均

综合来看,自限购以来北三县住宅市场受创严重,无论量价都呈现悬崖式下跌和下降,不受限购条件限制的公寓产品应运而生,并在短时间内取得了一定的市场份额,这也从侧面证实着北三县的区域价值以及隐藏着的市场预期。同样值得一提的是,虽然北三县调控趋紧,但2018年以来总体表现却有回暖态势。

作为北京非首都功能产业的重要疏解地,北三县楼市无疑有着巨大的潜力,但从目前来看北三县还需要时间去积累和发展,不断夯实区域产业、交通和配套等基础,才能有效消化北京外溢的人口和转移的产业。因此,在北三县价格回归理性的当下,对环京置业者来说,做资产配置就要做好长期准备。而作为刚需,当下的北三县则处于一个可以择机入手的周期。 

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